honghong - 2008-7-21 11:11:00
一、建筑常用术语： 1、多层建筑： 优点：售价低、公摊小 缺点：使用面积低、抗震差，不能自由分割，建筑风格有局限性，楼间距小，造成景观布置困难，不能自由分割1-6层，步行爬楼。 2、小高层建筑： 优点：以电梯代步，方便，抗震性能高，户内可自由分割，楼间距大，视觉景观好，性价比高，使用率高。 缺点：造价较高，容积率高 3、商品房销售面积： ①商品房销售以建筑面积为计算面积 建筑面积：按“建筑面积计算规则”进行统计的面积。
二、住宅使用面积的计算：一般先计算每套住宅的套内使用面积，然后再算出全部套内使用面积之和，计算规定如下： 1、套内使用面积包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、仓库、壁柜等分户门内的面积之和。 2、跃层式住宅中的户内楼梯按自然层的面积总和计入使用面积。 3、不包括在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。 4、内墙面装修厚度计入使用面积。
三、商品房销售面积计算及公用建筑面积的分摊 （一）商品房销售面积： 1、商品房销售以建筑面积为计算单位。 2、商品房整栋销售，其销售面积即为整栋商品房的建筑面积。地下室作为人防工程的，其建筑面积应予扣除。 3、商品房按“套”或“单元”（以下简称“套内”）出售的，其销售面积为套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。 商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑【或套内建筑面积×（1+公共面积分摊系数）】 4、套内建筑面积由三部分组成： （1）套（单元）内的使用面积 （2）套内墙体面积 （3）阳台建筑面积 5、套内建筑面积各部分的计算原则： （1）套（单元）内的使用面积 住宅按《住宅建筑设计规范》（GBJ96-86）规定的方法计算，其他建筑，按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算 （2）套内墙体面积： 商品房各套（单元）内使用空间周围的围护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。 商品房各套（单元）之间的分隔墙，套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为公用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。 非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。 （3）阳台建筑面积按国家现行《规则》进行计算。 （4）套内建筑面积的计算公式为： 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。 （二）公用建筑面积： 1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积。 2、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。 （三）公用建筑面积计算原则： 1、凡已做为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。 2、公用建筑面积应按以下方法计算： 整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除以作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。 （四）公用建筑面积分摊系数计算： 将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得出建筑物的公用建筑面积分摊系数。﹙Ｋ﹤１﹚ 公用建筑面积分摊系数Ｋ=公用建筑面积 套内建筑面积之和 （五）公用建筑面积分摊计算： 各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得出购房者应合理分摊的公用建筑面积。 公用建筑面积的组成部分：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积。 分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积