业主收房时的注意事项十个问题
1、就开发商提供的实测面积与合同约定的面积有增减，开发商要求面积补差，是否符合国家相关规定：
业主在办理收房时，有关实际面积与合同约定面积是否一致是必须引起高度重视的如果不一致，则开发商实际交付的房屋与合同约定的面积之间的面积差是否符合国家有关面积误差比例的规定，即如果交付房屋的套内面积与合同约定面积之差在3%以内的，实行多退少补；如果超出3%，业主是有权拒绝支付超出部分面积相应对价的。但要重点注意的是，如果公摊面积超出合同约定面积的，开发商无权向业主收取超出部分相应对价的；如果公摊面积少于合同约定面积的，开发商是需要承担双倍返还少于部分面积相应对价的。
2、业主收房时房屋存在质量问题，业主应如何维权：
目前上海的新建商品房都有《质量保证书》和《使用说明书》两份文件，其中《质量保证书》对房屋各个部位的保修时间都有具体的规定，原则上在保修期内发现质量问题，开发商首先要进行修复，如果开发商迟延修复或修复未达到标准造成业主损失的，可以要求开发商进行赔偿，赔偿通常按照实际损失来确定。如果业主准备通过法律途径进行维权，请务必做好如下工作：
1）做好证据收集，保证对房屋各个阶段的状况和开发商的修复过程有确定的材料；
2）做好自己相应损失的统计和证据收集；
3）和开发商的交涉多用书面。
3、业主收房时或收房后房屋存在重大结构问题，业主应如何维权：
业主在收房时或收房后发现房屋存有重大的结构问题，已经直接影响到业主的正常使用的，业主可直接向开发商要求退房，并按合同约定承担违约金。
4、物业公司在业主办理收房时可以收取的费用：
1) 购房人在收楼时只需按照购房合同和补充协议的约定，交齐收楼时应交纳的购楼款，房地产商就应将钥匙直接交给购房人，如果购房人和房地产商在签订购房合同时对《房屋使用、管理、维修公约》（也叫《物业管理公约》或《业主公约》）进行过承诺，还应交纳自己承诺缴纳的物业管理费用。
2) 按目前相关规定，物业公司不可一次性收取一年以上的费用，这个规定是对收费上限进行规定，并不意味着业主一定要同意物业公司一次性收取一年物业服务费，是按月、按季、还是按年缴纳物业服务费，购房人可以和物业公司自行商定，对有的物业公司收取物业服务费押金的做法，由于没有收费依据，购房人可以拒绝。对物业公司收取装修押金的做法，购房人可以按《房屋使用、管理、维修公约》中的约定，和物业公司签订装修协议，具体约定装修押金的金额和装修押金的退回时间及条件。
3) 物业接收和物业管理是涉及不同民事关系的事情，如果物业公司利用房地产商委托其代为交楼之便，以不接受他单方面增加的条件就不给购房人钥匙为要挟，购房人除据理力争外，应直接找房地产商进行交涉，书面提醒房地产商，物业公司的做法有可能造成房地产商承担延期交房的违约责任，要求房地产商直接履行房屋买卖合同。
5、业主收房的程序：
现在上海通行的交房流程如下：
1）开发商向购房者寄发《入住通知书》或通知购房者到约定地点领取该通知书；
2）购房者在约定时间持《入住通知书》到现场售楼部或物业管理处办理收楼事宜；
3）有关工作人员带领购房者到所购房屋进行现场勘察，对各项设施设备进行检验，并将检测结果一一记录在《房屋验收交接单》上；
4）签收《房屋验收单》；
5）拿钥匙。
6、开发商擅自变更规划或设计，业主应如何维权：
开发商变更规划或设计，须取得买房人的书面同意。如果开发商未经买房人书面同意而擅自变更的，买房人有权向开发商要求退房，并按合同约定要求开发商承担违约责任。
7、验房和收房的区别：
验房与收房是完全不同却相互衔接的两个程序。验房是接到开发商交付通知后同意前去检验房屋质量的程序；而收房则是房屋经业主验收合格，正式签收房屋，自此与该房屋有关的一切权利义务均由业主自行负责的程序。
8、小区交付时的现状与合同约定的交房条件不符，业主应如何维权：
小区交付时的现状与合同约定的交房条件不符，主要有：小区内存有未动迁完毕的房屋，小区绿化率未达标，
9、开发商就楼盘的广告与楼书的宣传内容是否可以视为合同约定：
销售广告在某些情形下可以成为合同内容。即出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
10、开发商可能承担的五种适用惩罚性赔偿责任的情况：
在商品房买卖过程中因出卖人恶意违约和欺诈，致使买受人无法取得房屋的，可以适用惩罚性赔偿责任的有五种情形：
一是商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
二是商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；
三是订立合同时，出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
四是在订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
五是订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
由此五种情形导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，买受人除可请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外，还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。值得注意的是，只有买方最终无法取得房屋的，才适用惩罚性赔偿责任。
浙江亚细亚律师事务所 戴文良律师
